透过人口数据看学区房投资

最近一些公众号又开始渲染学位焦虑、鼓吹学区房投资。找了一些文章，侧面分析一下，学区房还值得追涨么？

从2016年实施全面二孩政策以来，到2020年已经是第五年。根据2010年人口普查数据，80后、90后、00后的存活人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿。而根据国家统计局数据，80后、90后、00后的出生人口分别为2.23亿、2.1亿、1.63亿，有明显降幅。

来自可信媒体的部分地区出生人口数据

尽管我们不能将上述地区的出生人口降幅推演为全国的全年降幅，但我们结合二孩堆积减弱、育龄妇女人数减少等因素认为，2020年全国出生人口比2019年有较大幅度下降已经没有悬念，出生人口塌陷之狼真的来了。

中国已经掉入低生育率陷阱，很重要的原因是中国的住房成本和教育成本过于高昂，导致育龄夫妇的生育意愿普遍低迷。比如，根据《2019年全国50城房价收入比报告》的数据，深圳房价收入比是35.2，也就是说，对于深圳的普通家庭来说，不吃不喝，平均需要35.2年才能买得起一套房子。上海、北京的房价收入比分别为25.1和23.9。高房价极大地压抑了城市夫妇的生育意愿。

全国如此，那么北京呢？是不是北京学区房仍然值得追入？

一个角度，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中确定北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。降低城六区人口规模，城六区常住人口在2014年基础上每年降低2-3个百分点，争取到2020年下降约15个百分点，控制在1085万人左右，到2035年控制在1085万人以内。

现在的大热学区房区域，海淀、东西城都是人口压降重点区域。

海淀，到2035年海淀区常住人口规模控制在313万人以内，2020年现有人口369万人；东西城，到2035年控制在188.1万人(东西城没找到官方数据，人口数据是用城六区人口减去朝海丰石人口所得)，220年现有人口220万人。

第二个角度，数据显示，2013年到2019年，北大本科生留京率从71.79%跌至16.07%，清华则从30.7%跌至18.20%——清北毕业生留京率已不足两成。

新增人口，尤其是新增年轻人口是未来学区房接盘主力。

那么现在投资买入，将来卖给谁？

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